房地产运营专员(房地产运营收入)

写了几期的大运营,发现纯粹的讲理论,有点枯燥。从本期开始,试着用白话的形式来讲讲房地产运营。

有的企业追求规模,以现金流为主。说白了是要快速做大,把馅饼摊大,形成规模化的优势。主要是为了让企业的现金流能够转起来。现金为王的时代,有了现金流,就有了更多的机会。

有的企业追求利润,以均衡型为主。说白了,就是企业不缺钱,不缺现金流,以品牌和品质为主,做的是口碑。不单纯追求规模,稳扎稳打。这种项目往往售价也高,但品质绝对是保证的。

有的企业利润和现金流都想要,这就是均衡型。理论上是可以,但实操起来,一般不容易平衡。往往是体现在开盘周期、自有资金回正时间较现金流的项目推后。

以现金流为主的项目,就要快开、快售、快回正。一般利润不低于8%就可以做,绝大部分项目的目标客户定位为刚需群体。例如369(3个月开工、6个月开盘、9个月现金流回正)模式。

以利润为主的项目,则要精细打磨产品并提升溢价。一般要求利润率不低于15%,项目的目标客户定位为高端改善群体;此类项目,一般开工、开盘周期都较长,拿地之后不会急于开工,而是不断地推敲项目设计细节,做精品盘。

那么,怎么来进行项目定位?一般主要涉及土地性质和价格、规划条件、商业占比、地货比、预售条件等主要因素。

1、土地性质和价格:一线城市、核心区域的土地,其城市群体的购买力、对品质的要求、土地的稀缺性,决定了其项目可倾向于利润型定位。而三、四、五线城市且非城市核心区域的土地,多数会定位为现金流型,只要能为企业跑起来现金流即可,快销产品,以快速去化回款为主;

2、规划条件:同样土地,容积率低,可售面积小,倾向于追求利润;容积率高,可售面积多,倾向于追求现金流;

3、商业占比:自持商业部分占比高,项目则倾向于利润型;反之则倾向于现金流型;这个很容易理解吧。例如,同样的土地面积、同样的容积率,土地价格接近或相同,商业自持的多,可售的少,自然是要售价高了;

4、地货比:地货比是土地价格与土地货值的比率。地货比越高,则倾向于利润型。反之倾向于现金流型;这个也很容易理解。例如,土地价格接近或相同,货值多,分母大,比率就小了。证明可售的货值就少,那项目就倾向于售价高;

5、预售条件:越早具备预售条件,则越倾向于现金流。正负零取预售和封顶取预售,卖现房开发商的资本化利息都高了,那肯定是卖高价更合适了。

以上五方面要变通的综合考虑,不是一个方面的因素就完全决定项目的定位。

实操过程中,最简单的方式,就是企业决定在某个城市拿某个地块。在拿地前后,就周边的项目进行调查,俗称“踩盘”。做为竞品,调查了解市场主流户型和客户群体,就决定了。但形成书面报告就得有理有据。即便是抄,也得证明是对的。例如,市场的客户数量是有限的,基本上一个区域的竞品盘都是在抢同一拨客户。周边竞品项目都做刚需快销盘,你定位别墅,周边消费客群都不在一个层次,产品去化就有问题了。

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